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真真假假分分合合 济南楼市走向依旧雾里看花

2016-12-02 06:41:00 来源: 网易房产(济南)
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今年以来,全国楼市走向都非常高调,房价高涨、抢房热潮等等都将掀起了楼市一波又一波的高潮,于是在这样的情况下,各地政府不得不出台楼市调控政策,来控制楼市的理性发展,当然济南也不例外。

网易房产济南12月2日讯 今年以来,全国楼市走向都非常高调,房价高涨、抢房热潮等等都将掀起了楼市一波又一波的高潮,于是在这样的情况下,各地政府不得不出台楼市调控政策,来控制楼市的理性发展,当然济南也不例外,同样在10月初重启了限购。其实自6月份唐冶地王拍出之后,济南楼市就没有“消停”过,楼市的走向也是雾里看花,让人不知该如何判断。

真真假假分分合合 济南楼市走向依旧雾里看花

竞价936轮!楼面价超7000元/平米!唐冶片区成新网红

在今年的6月29日,济南有10宗土地迎来成交,其中最为惹眼的要数2016-G017/G018/G021/G022/G023这5宗地了。贞观街以南2016-G017/G018地块被帝华地产摘得。编号为2016-G021/G022/G023位于围子山以西的三宗地块被济南隆昊房地产开发有限公司摘得,而其控股公司为河北帝华集团,这也就是说帝华斥资40多亿在唐冶买了5块地。消息一出,整个济南的房地产圈都沸腾了,地王的出现首先拉高了区域内的房价水平,而区域内的楼盘也开始捂盘惜售,唐冶片区甚至一度出现了有钱也买不到房子的现象。

也正是因为地王的出现,唐冶片区一时间成为了济南楼市的“新网红”,但是与此同时也有人开始担心了。唐冶片区当时的房价也就不到7000元/㎡,但土地价格却已然超过了7000元/㎡,面粉贵过面包的现象就这么出现在了济南的房地产市场上。按照业内人士的计算,超过7000元/平米的土地价格加上后期的开发成本,房价至少要卖到12000元/㎡,毕竟唐冶片区目前的交通等配套还不是非常方便,这样的价格能够畅销吗?而且当时就已经有人提出了帝华能否支付的起如此高的土地款的问题。

帝华唐冶地王被收回 济南6宗地终止出让

时间来到8月份,距离帝华拍地已经过去了一个多月的时间,然而帝华的土地款还是没有筹齐,每天的滞纳金就有几百万元。然而到了10月份,帝华依然没有筹齐土地的余款,相关部门也约谈了帝华,而帝华当时表示会在明年1月13日最后期限之前将土地款交上。

然而,事情似乎并没有如帝华预料中的那样进行,在11月17日市国土资源局17日将发布公告,对两家公司拍卖竞得的唐冶片区5宗地解除出让合同,扣除2.25亿保证金。同时,自本公告之日起,济南东城帝华房地产开发有限公司和济南隆昊房地产有限公司被纳入我市土地交易市场诚信黑名单,2年内不得在我市参与土地买卖。消息一出,业内又是一片哗然,不少人纷纷表示帝华被退地背后有“蹊跷”,但其实更多的是在关注东城唐冶片区的房价,地王的出现直接带动了唐冶房价的上涨,现如今地王被收回,但是已经炒起来房企似乎就很难再回到原点了。

在唐冶地王被收回的当日,济南市国土资源局发布还发布公告终止6地块交易,其中有4块均位于唐冶片区。特别是4地块距离帝华违约的5地块距离很近,因此也有不少人猜测这是政府为了控制东城地价,避免再次出现“帝华事件”而采取的措施。

济南两次土拍持续两日 地块花落谁家全城瞩目

既然前面一直在说土地拍卖的事情,那么我们接下来继续说说济南的土地市场。在10月31日,济南15宗土地迎来拍卖。此次土地拍卖热闹非常,房企的竞争也是非常激烈,期间由于网站负荷量过大,导致交易系统两次崩溃,土拍被一度中止。11月1日,济南国土资源局连发3纸通告,要求竞买人要理性拿地。11月1日下午17:40分,国土资源局系统显示竞拍地块已经全部进入待审核阶段,大家备受关注的南北康地块有消息称是被华润拿下。

本以为当日的土拍就这样落下帷幕,但是南北康片区的地块在11月1日晚上又发生了变动,在竞拍暂停了近3个小时之后,编号为39398945与51449053的企业又展开了竞价,在经过5轮竞拍之后,南北康片区的地块被编号为39398945的企业拿下,最终确认该企业为绿地集团济南西河置业有限公司。于是华润就这样与南北康片区失之交臂。

转眼间,时间又来到了11月底,11月30日,济南有13宗地迎来成交,但是其中有6宗地块此前已经被中止出让,所以真正进入竞拍阶段的只有7宗地块。11月30日中午12点这7宗地块已全部进入待审核状态,意味着这7宗地块全部成交,但是有消息称因国土资源局网上交易系统出现故障,所以30日的土拍可能下午还会有“续集”。果不其然,在12月1日上午9点30分,位于工业北路的编号为2016-G117/118/119地块在昨天107轮竞价的基础上增长为今日的115轮,最终成交价格为182057万元,拿地企业为世茂,比30日高出了4000万元,这样一来该地块的楼面价相对于昨天又高出了不少。根据计算,这3宗地块中的两宗住宅用地楼面价均逼近万元,这就意味着该区域未来的房价可能会在15000元/㎡左右。这样一来,也就直接带动了区域内房价的高位发展。

10月济南重启限购 11月济南银行全面停贷?

因为楼市的过于高调,10月初不少城市都发布了楼市调控新政,济南也不例外,主要是在限购方面下了功夫。10月3日,济南出台了楼市调控的4条新规,将首套房首付比例提至3成,二套房首付比例提至4成,而公积金贷款的额度由70万下调至了60万,而且单身青年买房必须要开具单身限购证明,但是因为目前的济南的房管系统与民政系统并没有联网,所以并没有办法开具这样的证明,这也就限住了不少单身买房者。虽然在新政出台后的几天,济南的网签量出现明显下滑,但是开发商一直在观望,并且称降价的可能性不大。

根据网易房产济南统计10月份济南共计成交商品房10991套,而11月份共计成交14088套,相比10月份高出了3097套。我们知道,一般10月份是楼市的销售旺季,但是11月份的成交量却反超10月,证明限购确实对10月的济南楼市产生了一定的影响,但是在11月份又开始恢复高调的市场表现。从下图我们也可以看出其实自10月份以来,一直到11月末,济南商品房的周成交量其实整体是呈现出一种上升的趋势的。

真真假假分分合合 济南楼市走向依旧雾里看花

也许正是因为楼市又开始高调了,所以在11月29日一早济南的各大媒体都在转发一则28日济南各大银行收到消息,将在28-30日停贷3天的消息。通知下发非常紧急,有业内人士分析,这次突然全面暂停房贷,也许与山东省银监局也开始在济南各大银行驻点专项检查房贷业务。如此一来,又打破不少人的买房梦。

但是事情在29日晚间又有了转折,有人因此咨询了济南12345热线,而12345也在官方微博回应称银监局等单位并未发布过该通知。山东银监局也对此事作出回应:目前中国银监会和山东银监局均未出台任何关于济南市银行业全面暂停房贷业务的政策要求。并且据新华社报道,29日中国人民银行表示,关于停贷的相关消息并不属实,央行未要求商业银行停止发放个人住房贷款。消息一出,业内又是一片哗然,不过又是济南楼市的一场闹剧而已。虽然消息是假的,但是却也从侧面反映出了当前济南房贷政策趋紧的趋势,因为每到年底,银行贷款额度所剩不多,放款速度慢也是正常现象。而在银行房贷方面,目前基本上各大银行都是首套房打9折,二套房利率上浮10%,与此前差异并不是特别大。

如今时间已经进入了12月份,济南楼市在过去的11个月里经历很多,有房企与土地的分分合合,有限购重启的风波,也有银行停贷的真真假假,甚至有某些楼盘开始出现大幅降价的现象,楼市的走向真的是有些雾里看花,让人不知道何去何从。但是无论楼市是冷是热,房价是涨是跌,还是希望广大购房者在买房时要冷静思考,理性出手。

马文艳 本文来源:网易房产 责任编辑:马文艳
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