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中国楼市最大风险竟不是房价 这个问题至今无解!

2016-12-08 10:11:05 来源: 融360
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《中国住房发展报告(2016-2017)》公布了楼市整体风险最为突出的十个大中城市:深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州。如何看出楼市风险?

《中国住房发展报告(2016-2017)》公布了楼市整体风险最为突出的十个大中城市:深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州。如何看出楼市风险?似乎不需要多专业的知识,我们都知道,房价高就是有风险嘛。2016房价上涨最快的是3月份。3月全国商品住宅平均销售价格同比增长率为18.25%。房价涨速到了9月份降为12.66%。

从销售面积上看,楼市也降温了。易居研究院刚刚发布的监测数据显示,11月30个典型城市新建商品住宅成交面积为1990万平方米,环比减少10.5%,同比减少4.2%。从同比数据看,这也是近21个月住宅成交面积首次出现同比负增长。

专家担心的正是:房价爬到了顶峰后急速下降。不过,报告也显示,一些热点城市的外来需求超过50%,其中投机需求约占30%。既然投资防不胜防,那热点城市的房价就不会降。房贷君自己调查的数据也证明了:投资客比刚需族更能决定房价。但中国楼市的风险却不在一二线房价,而是三四线的库存。

投资客到哪里,房价就涨到哪里

投资房产,对有钱人来说,是一个在全国范围内跑马圈地的游戏,并不一定要在居住地,也不必需在老家。在全部调查者中,除了居住地和老家外,还拥有住房的一共占26.5%。这个比例要比外地人在居住地拥有非自住房的比例高。在第三城有房的人,62.33%是为了投资。这证明了:看重房产投资功能的有钱人,投资范围可以是全国各地,哪里房价升值潜力大,就去哪里。这可真是一场说走就走、说买就买的投资!

中国楼市最大风险竟不是房价 这个问题至今无解!

从长期看,刚需族一直是买房主力。但在短期内,投资客的资产腾挪更能影响房价。调查显示:2年内有购房计划的,投资客比例更高。

中国楼市最大风险竟不是房价 这个问题至今无解!

我们发现,不管是刚需还是投资,本地人与外地人的买房目的地并无太大差别:都是集中在一二线城市、省会城市、沿海及旅游城市。因此,不管是短期还是长期,这些城市的房价高于其他城市,楼市供不应求,房价上涨快。

而投资客买房像是在全国下一盘大棋,在何处落子取决于在城市未来发展的获利预期。我们特意调查了那些在老家和居住地之外,也就是在“第三城”还有房产的人,这些高端投资客的房产都在哪里呢?

中国楼市最大风险竟不是房价 这个问题至今无解!

省内发达城市比例最高,达38.57%;其次是北上广深,为21.52%。近期,合肥、杭州、郑州等省会级城市房价快速上涨。在省会和省内发达城市买房的,基本还是本省人。这在省级行政范围内,拉大了发达城市与欠发达城市的房价差距。

在上海工作的李女士就是这样一位“狡兔三窟”的投资者。70后的李女士在上海已经工作多年,虽然不在中心地段,但也在中高档次的小区有了自己的住房。那一套房是她在多年前就买的,而那时候上海房价虽然也比其他城市高,但还不像今年这般吓人。当年不到3万的房子,现在已经涨到6万多,贷款也已经还了大半。而在她的老家——浙江台州,李女士的父母共有两套房产,将来都是给她继承的。同时,前几年省城杭州房价冲高回落后,独具慧眼的李女士就出手在杭州买了一套房。当年,身边的朋友同事都不明白她为什么跑去第三城买房。现如今,杭州楼市渐渐回暖升温,回过头看,这是一笔相当划算的投资。谈到此处,她略显得意,“我算过,房子升值快,比别的那些理财股票赚得都多,什么时候感觉差不多了可以卖掉。现在暂时租出去,除了工资这每月还有租金,也算细水长流吧,挺满意现在的收入。”尽管属于个人隐私没有询问,不过可以料定,现在,李女士的消费能力不会差。

合肥、郑州,这种以往名不见经传的省会城市却掀起新一股楼市热。融360房贷认为,这跟三四线城市居民的投资意识提高有很大关系。过去,买房投资往往是一二线城市高收入群体的“特权”。但现在,货币量激增的影响覆盖到了更基层的人群,越来越多的工薪族也开始为资产的“保值增值”想办法。去省城买房,就是最好的办法。但是,当去发达城市买房成为潮流,发达城市的刚需族住房空间一定会遭受挤压。

投资客画像:在老家工作生活,去外地买房

如果给楼市投资客画一张像,大多数是什么模样?简单说,他们是这样的:在老家工作生活,去外地买房。调查发现,2年内有买房计划的本地人,仅有三分之一打算在老家买房。在居住地买房的人,可能是刚需、可能是投资,而不在居住地买房的人,那一定是为了投资。

中国楼市最大风险竟不是房价 这个问题至今无解!

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本地人愿意去外地买房,且外地集中在北上广深和省内经济强市。与此不同,2年内有买房计划的外地人,超过6成的人打算在居住地买房。那么,这62.09%计划在居住地买房的人,他们居住在哪里?深入调查,我们发现,其中有72.5%的人居住在四个一线城市或省会城市。

中国楼市最大风险竟不是房价 这个问题至今无解!

我们发现,不管是刚需还是投资,本地人与外地人的买房目的地并无太大差别:都是集中在一二线城市、省会城市、沿海及旅游城市。因此,不管是短期还是长期,这些城市的房价高于其他城市,楼市供不应求,房价上涨快。

最大的风险:三四线去库存无解

年轻的打工族面临这样的问题:在外地买不起房,在老家父母有房,但空置着。调查统计显示,66%的外地打工族在老家已经拥有或将来可以继承房产。

在老家有房的外地人,在老家的房子能有多大?57.86%的在老家可拥有60平方米以上的房产,这个面积足够一个家庭居住了。同时,22.41%的至少在老家囤积着180平方米的房子。更有甚者,13.38%的在老家拥有的房产面积超过360平方米。

徐州的60后刘大爷老家在农村。他现在有自己的小生意,也是一位房东。除了在农村老家可以继承一套房,刘大爷在徐州本地共有三套房,一套自住,两套出租。我问徐州房价怎么样。他说,“看位置,远的价格便宜,五六千一平,市内的一万一左右吧。”我问,“徐州房价会涨吗?房价上涨,你也会调整房租吗?”“会涨,但房租暂时不会调,合同还没到期。那两套房一个一年一签,一套三年一签。近期准备卖一套,需要用钱。”说着,刘大爷那边来了生意,匆忙间挂断了电话。

中国楼市最大风险竟不是房价 这个问题至今无解!

人往哪里涌,就会在哪里买房,这是最基本的规律。越大的城市,人口增长速度越快,而中小城市,尤其是三四线城市,人口增长越慢。随着人口老龄化现象愈发凸显,未来,有些地区的人口必然下降的。在这种情况下,一二线城市的房价暴涨,小城市经济乏力,房地产市场将陷入停滞。

最近的新闻从侧面表明,中国人喜欢给子女留房子。人到了退休之后,就失去了原来中年时期购房的动力,再过几年可能会更多地想怎么把房子卖掉。下一代的买房需求在早年已经被父母透支了,所以房地产总体的需求也一定是下降的。到那时,就不要担心房价了,因为连销量都没有了。这才是楼市最大的风险。

马文艳 本文来源:融360 责任编辑:马文艳
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