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济南楼市限购加码:本市家庭限购2套 外地限1套

2016-12-27 08:58:48 来源: 舜网-济南时报
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“房子是用来住的,不是用来炒的。”在日前闭幕的中央经济工作会议上,房地产市场被如此定位。12月26日傍晚,济南市政府发布《促进房地产市场持续平稳健康发展》的六条意见。

限购

本市家庭限购两套非本市限购一套且需有两年社保证明

限售

住宅预售门槛提高至少建到12层以上才能办预售许可

展望

明年上半年新房供应量或锐减二套房首付比例是否提高待观察

济南楼市限购加码:本市家庭限购2套 外地限1套

“房子是用来住的,不是用来炒的。”在日前闭幕的中央经济工作会议上,房地产市场被如此定位。12月26日傍晚,济南市政府发布《促进房地产市场持续平稳健康发展》的六条意见。这是继10月2日济南时隔两年重启限购后,3个月内又一次出台限购政策,力度之大,前所未有。本通知适用于济南历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和高新区,自发布之日起施行。

限购加码!本地家庭限购两套,非本地限购1套

新政:本市户籍家庭限购2套住房,非本市户籍家庭在我市限购1套住房(需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明)。

解读:此次楼市调控升级,是济南在三个月内第二次出台限购新政。此前,10月2日夜间,济南出台限购限贷政策:商贷首套房首付比例提至三成,二套房四成,公积金贷款额度从最高70万元降为60万元;本市户籍家庭限购三套房,购买第三套住房的不提供公积金贷款。在对外地家庭限购一套房的要求上,购房未提出提交个税或社保证明。

两个首次!房子建到12层以上才能卖、利润超两成严查

新政:加强商品房预售审批管理,控制市场供应节奏。适当提高商品房预售申请门槛,加强预售资金监管,防范市场风险:规划12层以下住宅单体主体结构完工后,12层以上住宅单体主体结构完成一半(不少于12层)后,方可办理商品房预售许可;对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查,涉嫌暴利的,限制办理商品房预售许可。

解读:相比2012年和今年十月份的限购政策,这次对预售制度升级:首次明确房子必须建到12层才能卖,此前只需办完土地手续,土基施工开始就可办理预售;首次对开发商定价与利润挂钩,售价利润超20%限制卖。

严控炒地!拍地资金须全部为自有资金

新政:意见提出,强化竞买居住用地(含兼容居住用地)资金来源管控。将竞买资金管控要求列入土地挂牌出让文件和出让合同,竞买人所有竞买土地资金(包括竞买保证金、土地成交价款等)全部为自有资金。市国土资源局、市金融办、人民银行济南分行营管部等部门组成土地竞买资金联合审查小组,实施土地竞买资金审查监管,发现违规的,取消竞得资格,不返还其竞买保证金(出让合同定金),并纳入我市土地交易市场诚信黑名单,2年内不得在我市参与土地竞买。

此外,意见还要求严格规范商品房预(销)售合同网签撤销程序,切实制止预售商品房转让等炒房行为。在房屋权属登记前,凡不符合合同撤销相关规定的,一律不得办理网签撤销手续;开发企业与购房人采取弄虚作假等手段,通过办理网签合同撤销更名业务,逃避房地产交易税费的,一经查实,合同更名视为无效,企业不良行为记入信用档案,有关当事人承担相关法律责任。

解读:11月,济南市国土资源局发布土拍的新规,要求土地竞买人在竞买前签署“竞买资金承诺书”,承诺其参与竞拍的资金为自有资金。新规避免了一些开发商在抢地时疯狂抬高地价,抢得土地后再找其他开发商一同开发,操控房价的情况出现。

●业内分析

“济六条”亮撒手锏:预售“限价+限售”

明年上半年新房供应或大幅削减

业内人士认为,新政除了限购加码,在提高商品房预售申请门槛上,一方面通过“限价”挤出暴利的水分,另一方面通过“限售”控制市场供应节奏,“未来几个月内有可能出现无房可供的局面。”

提高预售门槛 让市场向准现房方向迈进

统计数据显示,10月初济南实施限购政策后,新建商品住宅的网签量下滑明显,当月总成交量为6878套,环比上月减少了11283套,下跌62.13%。而在11月楼市趋稳后,当月商品住宅成交 7952 套,占总成交量的56.4%,环比上月增加了1074套。进入12月后,开发商推盘力度加大,截至26日,商品住宅成交量过万套,达到10216套。

在世联行山东区域总经理朱江看来,此次调控最大的“撒手锏”是提高商品房预售门槛:12层以上住宅主体结构完成一半(不少于12层)后,方可办理商品房预售许可,相当于“限售”。这对靠卖期房短期内回笼资金的开发商来说无异是“点穴式”调控,明年上半年济南新房供应不出意外将大幅削减;而对销售均价高于开发成本20%以上的住宅项目进行严格审查,则是政策性“限价”,“通过以上两种手段,让市场向准现房方向迈进,促进住房回归居住属性。”

“这是最严厉的一次!”谈及最新调控政策,济南一房企营销总监说:“以前只要盖好地下室就可拿到预售证,进而开盘销售。”该人士说,目前济南楼市30层左右住宅居多,新政实施后,新项目拿预售证要等四五个月,对中小型房企来说资金压力非常大,同时对市场供应影响也非常大,“未来三四个月内,至少明年五一前市场将出现房源短缺的局面。”二套房首付比例会否再提?

济南提出打造区域中心城市,吸引外地人口落户将是城市发展的动力之一。而外地人购房要有连续2年的社保证明,会不会“误伤”一部分刚需购房者?比如,有些刚毕业的大学生或者刚刚来到济南工作的人士,因为无法提供连续两年的社保证明,就会被剥夺买房的权利。朱江认为,“限外”是阶段性政策,但“这是没办法的,毕竟控制房价上涨是当前的主要任务”。这次济南楼市调价加码,可视为对上一轮限购的一个补充和升级,基本杜绝了外地购房者投资济南房产的可能,在一定程度上加大了对楼市投机行为的限制力度。

根据中央经济工作会议的精神,在货币方面,要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。目前,济南的二套房首付比例为40%,此前有传言称“二套房首付比例要提到45%,第三套房禁止贷款”,而最新调控并未涉及限贷。至于二套房首付比例未来是否再提高,业内人士称,还要看调控新政实施后市场反应。

今年济南楼市调控政策回顾

9月28日

发布“济八条”,规范土地市场秩序,对哄抬地价等行为进行严厉监管。

10月2日晚

出台“济南版”限购和限贷政策,商贷首套房首付比例提至三成。本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。本市户籍家庭已有三套住房的,暂不得再购房。非本市户籍家庭限购一套住房。

10月3日

七部门联合检查全市房地产市场,严查违规认筹、畸高涨价。

10月4日

对网签做出严格限制,打击改合同、炒房等行为。

10月7日

出台限购细则。限购期间,购房人在购买住房前,应提交家庭成员居民身份证明、户籍证明、婚姻证明。

12月26日

出台新的限购政策,济南户籍只能买2套房,外地人买房要缴2年社保。

马文艳 本文来源:舜网-济南时报 责任编辑:马文艳
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