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跑步冲进千亿大门 正荣地产面临成长的烦恼

2019-03-26 09:35:15 来源: 第一财经 举报
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要规模不要高负债的正荣地产(06158.HK)交出上市后首份成绩单。3月24日,正荣地产公布2018年年度业绩。财报显示,期内公司实现营业收入264.53亿元,同比增长32.3%;股东应占利润21.21亿元,同比增长50.5%;股东应占核心利润19.52亿元,同比增长70.7%。

对房企而言,利润的向好首先源于规模增长。2018年,正荣地产合同销售额1080.17亿,同比增长54.0%,完成全年1000亿元销售目标,跻身房企千亿阵营;合同销售面积644万平方米,同比增长69.8%。

具体到各项盈利指标,正荣地产毛利率由2017年的21.1%上升至22.8%,股东应占核心利润率由去年同期5.7%提升至7.4%。财报内容显示,毛利率的提升,主要受益于2018年结转均价同比增长33%达到17445元。

从2015年到2018年,正荣地产用四年时间完成从230亿到千亿的跨越。2015-2018年其合约销售额、合约销售面积复合增长率分别为67.3%、61.0%。

在这千亿销售金额中,一线城市占3.8%、二线城市占84.8%、三线城市占11.4%,苏州、南京、南昌三座城市占据前三甲。长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区分别贡献约52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%。

然而,将自身定位为“改善大师”的正荣地产,过去一年的合约平均售价却有所下降。2018年这一数字为16765元╱平方米,而2017年同期为18484元╱平方米。

对此,正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健称:“销售均价下跌不是问题,主要因为2018年公司在二线城市销售占比大幅提升,如上海等一线城市销售占比减少。”

相较价格端反映出的市场认可度变化,正荣地产的核心问题一直是高杠杆率。

自上市以来,其较高的负债率一直备受关注。去年业绩会上,正荣管理层承诺:2018年计划将净负债比率降至100%以下。而2017年,这一数字高达183.2%。从财报数据看,计划已然达成,截至年末,正荣地产净债务与权益比率下降至74%。

实际上,自去年IP0以来,正荣地产通过多元化融资,于年内先后发行优先票据7.6亿美元、公司债券人民币20亿元及资产支持证券人民币35.04亿元。在实现降负债的基础上,提升长债占比。

从偿债指标来看,其流动比率也由2017年的1.3增加至2018年的1.4。通常来说,流动比率用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前,可以变为现金用于偿还负债的能力。比率越高,企业资产的变现能力越强。财报称,流动比率增加系流动资产增加所致。

纵然各项指标向好,但正荣地产目前负债率仍处于较高水平。2018年,其总资产为1413.99亿元,总负债1169.20亿元,负债率82.69%。此前2015-2017年,其负债率分别为89.40%、89.64%、88.51%。

目前,正荣地产一年内需要偿还的短期有息负债中包括优先票据10.9亿元,公司债券11.2亿元,以及计息银行贷款及其他借款216.3亿元,合计238.4亿元。而期末在手现金及现金等价物为225.4亿元,低于一年内偿债总额。

规模与债务仍需平衡的情况下,正荣地产将2019年销售目标定为1300亿元,目标增长仅20%。显然,跨过千亿后的正荣地产,正在调整自己的发展节奏。目前,其土地储备共计2456万平方米,平均成本4491元/平方米,货值约人民币4200亿元。

陈玉山 本文来源:第一财经 责任编辑:陈玉山_jn02
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