顾建发，上海社会科学院城市与房地产中心教授，1994年开始从事房地产研究。

《中国经营报》：长三角房企感叹冬天来到。目前上海地产行业市场怎样，是不是到了衰退阶段？

顾：真正的冬天还没来到，目前最多是初冬。现在的趋势是市场进入了衰退期，无论是成交量还是成交面积。今年年初很多企业还没意识到这个问题，现在已经非常清楚了。年初大家对经济仍非常乐观，但是如今中国经济已融入世界体系，在次级债危机的负面影响中不可能独善其身。

一般认为，房地产标准周期分为四个阶段：第一，繁荣阶段(膨胀)，特征是交易量急剧上升，市场中投机者活跃；房价越来越高，逐渐达到顶点；房地产经营利润非常高，投资量急剧增加；楼花交易大；整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象。第二，衰退阶段(收缩)，特征是交易量急剧减少，房价虽仍在上升但涨幅减缓，并出现下跌迹象；市场推出楼盘逐渐减少，实力差的发展商难以维持。第三，萧条阶段(停滞)，特征是交易量锐减，楼花交易量降幅更大，楼花价继续下降，甚至大大低于现楼价。第四，复苏与增长阶段(调整与恢复)，特征是交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势；房地产投资逐渐增加，整个房地产市场又进入繁荣阶段。

1998年，我国住房市场开始进入真正的市场化时代。从2003年以来，中国各地房价一直处于快速上涨态势，虽然2005年实行的房地产宏观调控，使房价上涨速度暂时停顿了一下。然而进入2007年，房价一路冲高，全国商品住宅销售价格涨幅高达10％以上。北京、深圳、上海的房价涨幅尽管统计数据也在10％左右，然而房价的实际涨幅数倍于10％，实际上是处在最后的疯狂阶段。

进入2008年，我国房地产市场成交持续低迷、融资渠道受阻，去年开发商的疯狂拿地，使大多数开发商陷入前所未有的资金困局。今年上半年，内地土地市场显得尤为冷清，土地流拍现象屡屡出现，并有大量土地以底价成交。企业纷纷退地自保。以上这些特征正是房地产市场衰退的表现，上海也不例外。

《中国经营报》：房价是否到了转折点？行业泡沫该挤了？

顾：接下来房价会有个下调的过程，衰退阶段，房价仍有上涨，但趋缓。最典型的特征是成交量下降、价格滞涨。到萧条阶段，房价才会下降，房地产企业会更加艰难。所以我说房产行业真正的冬天还没到。目前最多是初冬。

《中国经营报》：从房产行业面，目前国企、民企、外企的情况，它们采用哪些“过冬”策略？你评价如何？

顾：第一类非常干脆地“壮士断腕”。苏宁退地、万科降价回笼资金等等，非常理智。第二类企业在观望，看不清楚未来。行为无可厚非，但可能会错过一些机会。第三类企业进一步逆势提价。比如浙江绿城面对万科的促销，认为自己做的是高端市场坚决不降价。这种做法与市场不符，很有可能失败。 “过冬”的关键在资金链不能断。有的企业不做“地王”了只损失几千万元 ，有些企业降价促销，但仍然有很大的利润空间。一些企业此时进军商业物产可能只会把摊子铺得更大。有10个锅、7个盖子，比较聪明的企业是扔3个锅，而不是再加1个锅。所以我们看到很多企业通过公司债等手段融资，甚至通过一些非法手段募集资金。

《中国经营报》：9月15日央行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。有人说央行此举对房地产市场是重大利好，将使房地产市场回暖，解决长期困扰的资金问题。你怎样解读这个政策？

顾：对楼市作用不明显。新政策从两个方面理解：一方面下降“两率”是为了解决当前经济运行中存在的突出问题，采取区别对待、有保有压、结构优化的信贷原则。从紧的货币政策微调，主要给处在艰难境地的中小企业带来生机。江浙、广东70％的出口型中小企业面临生存危机。央行利率的调整，对实体经济的作用较为明显，意在帮助中小企业和激活实体经济增长。本次下调利率为不对称下调，只下调贷款基准利率，幅度为0.27，下调幅度很小，可见央行货币政策的谨慎。对长期按揭的业主来说，利息支出将会减少小部分，但影响不大。