10月20日备受关注的广州市海珠区琶洲城中村改造项目开拍，四幅土地在没有竞争者的情况下，被保利地产（600048）以1.42亿元的底价摘得。由于仅有保利地产一家报价，这场拍卖会连大门都没开，结果就已提前揭晓，除了1.42亿元的底价外，保利还需要承担总计约44.7亿元的城中村改造成本，相当于每平方米四千多元的楼面地价。至此，保利地产已经成为广州市琶洲区域最大的“地主”。

市场进入门槛提高

此次捆绑出让的四宗琶洲地块是近年来广州单次出让的罕见大地块，总用地面积接近40万平方米，总建筑面积超过104万平方米。挂牌起始价为1.42亿元，折合楼面地价仅136元/平方米。但综合计算47.7亿元的“城中村”改造成本和配套综合费以及3亿元琶洲地区综合整治费用，这四块地块实际楼面地价为4714元/平方米。而琶洲目前在售楼盘价格早已超过1.5万/平方米，据称未来升值潜力更大。

琶洲“城中村”改造项目是广州市在亚运会前必须清拆完毕的9个“城中村”之一，整个改造项目的总用地面积为75.8万平方米，总规划建筑面积185万平方米，分为13宗地块。此次只出让了其中四宗。

早在广州市国土房管局发布琶洲四宗地块公告时，就有业内人士分析，此次对参与竞买的开发商要求明显提高，目标直指几家大型房企。广州市对参与琶洲地块竞买的开发商进行了严格的限定，设置了极高的门槛。要求竞买人必须是一级资质的房地产开发企业，注册资本15亿元人民币以上，2007年、2008年总资产均达90亿元人民币以上。

与此同时，此次出让还要求竞买申请人必须具有成功开发建筑面积10万平方米以上大型商业、办公、酒店综合项目的经验。在广州市海珠区拥有建筑面积5万平方米以上的自有办公、商业物业，确保全面改造拆迁安置周转使用。　

中地行市场与传播总监张斌指出，竞买公告一出就意味着小房企和外来开发商被挡在门外，广州符合竞买资格的房企也不多，仅有富力地产、广州城建和保利地产等少数几家开发商，这其中又以保利在海珠区的实力最强，拥有足够多的自由办公、商业物业。　

本次出让的为13宗地块中的地块一（住宅及商业金融业地块）、地块三（商业金融业用地）、地块四（商业金融业用地）、地块五（商业金融业用地）4幅。知情人士透露，琶洲区域有望成为继珠江新城之后的广州“明星”板块，政府已进行了明确规划。保利地产此次夺得琶洲城中村改造权，也就相当于获得了琶洲板块的控制权。

合富辉煌首席分析师黎文江表示，用大开发商进行旧城改造，可以避免以前经常出现的改造烂尾、一拖再拖的现象。且保利之前在琶洲运作的多个项目例如保利国际广场，都说明保利和琶洲的合作较好。

有开发商解释，大型房企拿地通常会考虑规模效应，在某个区域集中拿地，有利于集中开发和销售，连续开发形成大型社区，也有利于市场集中度的提高。但也有专家称，设置高竞买门槛拦住中小开发商，相当于取消了公平竞争。由少数大型开发商进行区域垄断，存在一定风险，受到开发商资金链以及开发进度的制约。

 区域垄断格局加剧

近年来广州土地市场上几大开发商区域垄断格局逐渐显现，且有加剧之势。几大核心区域皆有大型房企垄断的迹象，富力地产在珠江新城拥有16幅地块，以至于业内戏称“珠江新城”为“富力新城”；城建集团近乎垄断广州大学城，大有将其打造成“城建城”之意；还有保利在琶洲的绝对优势，以及雅居乐在花都区107国道附近的一家独大。数据显示，广州销售额排名前五位的大公司在一手房市场中所占的市场份额已经高达40%。

今年7月16日，城建耗资6.25亿元拿下广州大学城两宗地块，两地块楼面地价分别达7296元/平米和7150元/平米。9月20日，城建再次出击，分别以2.23亿元和2.04亿元竞得大学城两宗地块，其中一块地的楼面地价达到7671元/平方米，成为了大学城的新地王。

（编辑：陈曦）