市场概述：总体供需两旺，近期量价日渐背离

在宽松的房贷政策的推动下，自3月份刚性需求开始释放，市场成交见好，5月份达至成交高峰，创出单月成交历史最高水平，达到47.46万平方米。新增供应量亦是较去年同期增加95%，市场出现供需两旺的火热局面。

自6月份开始济南住宅成交量开始萎缩，特别是9月份与今年高峰相比，减幅超过46%，第三季度较第二季度成交量下降36%。住宅成交量第三季度开始大幅减少的原因是多方面的。首先，7月“二套房贷”开始收紧，部分二次置业的客户出现观望情绪；其次，上半年济南房价涨幅较大，高房价促使部分客户产生观望情绪，而开发商对后市充满信心，在资金上无压力，价格不肯做出让步，开发商和客户的博弈导致成交放缓；再次，因对金融危机影响估计过大，对今年市场看空，较多开发商缩小了开发及销售计划，导致济南较大住宅项目在第三季度房源较少，供应量的不足影响了成交量。

而与成交量近期出现萎缩形成鲜明对比的是，开发商仍比较乐观，拿地热情高涨，地王频出，在售楼盘的价格由原来的小幅缓涨演变成大幅上涨。在多重利好的带动下，市场发展迅速，房价不断上涨，前三季度价格上涨18%。与2008年年底相比，价格上涨最快的两个板块分别为二环南路板块和高新区板块。

供应量分析：东部区域供应量最大，高端住宅供应量加大

在市场火暴成交、价格不断高涨的刺激之下，今年前三季度济南住宅新增供应量较去年同期增长95%，其中以东部区域的新增供应量最大；第二季度银丰花园、中海紫御东郡、文华园等新增房源纷纷上市，促进该季度成交量快速上涨；受工程进度等各方面制约的影响济南第三季度新增供应量环比第二季度下降36%。

前三季度济南市住宅市场虽仍以90平方米左右的中小户型为主力，但大户型、高端住宅项目供应量放大是2009年前三季度住宅市场的突出特点之一。近年来济南加大了旧城改造的力度和市场的急速回暖，较多位于市中心、地段优势明显的项目纷纷上市，如万达广场、文华园等。

成交分析：成交量创历史新高，高端住宅成交量大

前三季度济南一手房成交239万平方米，超过2007年、2008年住宅全年成交量，创出历史新高，其中5月份成交量达到顶峰，为47万平方米；其中因东部在售楼盘多，楼盘供应量较为充足，同时受全运会的拉动，该区域的成交量最大，东部区域楼盘的成交量约占总体成交量5成。前三季度销售量占济南前五位的住宅项目中有三个为东部楼盘。西部、北部供应量较小，区域成交量偏低。

高端住宅热销是今年前三季度住宅市场的突出特点之一。高端住宅因品质优良、资源较为稀缺、性价比较高、抗跌性强、升值空间大，购买者的实力也较强，都打算长期持有，而受到追捧。银丰花园、文华园、海尔绿城全运村等总价在百万元以上楼盘的热销成为有力佐证。在市场供需两旺的背景下，前三季度济南住宅价格一路飞涨，尤其是进入第二季度后，两个月之内，济南住宅销售均价突破6000元/平方米大关，9月份直指6566元/平方米。

市场展望：短期房价高位徘徊

济南住宅价格在短期内仍会高位徘徊，但不同的产品应区别看待。

品质优良、资源较为稀缺的产品因其抗跌性强在当前仍然受到市场欢迎；而普通住宅，由于政府解决中低收入者的住宅需求，未来供应量会增加，加上普通住宅对购买者的门槛较低，产品本身性价比不高，自身无特别竞争优势，成交量受市场环境的影响较大，容易在当前形势下陷入僵局，也不排除今后房价上下波动。

短期内随着价格的持续走高及可售房源的减少，济南住宅成交量将会出现下调趋势，潜在购房者购买力无明显提升，价格持续快速上涨抑制其购房需求，房市的单边繁荣势必引起政府对其进行宏观调控等，这些因素都将导致“价升量跌”的局面不会长期持续。

房地产政策存在较多的不确定性：如果对房贷收紧，将会影响成交量，加上通胀预期的影响，政府可能会取消利率优惠来压制通货膨胀，这将压制济南房地产的自住和投资需求；另一方面，如果金融政策继续对楼市扶持，大量的资金必将流入楼市，进一步推动房价上涨，这样将会再现2007年楼市发展不理性的现象。

借助全运会召开的契机，济南的交通配套、市政配套逐步完善对济南房地产市场是一个利好消息。在供求无太大变化，经济向好和政策稳定的前提下，楼市将健康稳定发展。

在楼市不明朗时，各方应区别对待。发展商应针对自身产品特质合理定价，不同产品采取不同的发展战略，寻求平衡点，保持和客户长远的利益关系。

客户方面，自住需求者应考虑未来家庭收入的稳定性，结合自身的能力，量力而为。若收入稳定，供楼压力不是很大的可以购入。如果是投资的，则要从租金回报率出发，不要盲目的短期炒作，以避免楼市泡沫的再次出现。

（编辑：陈曦）