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中国商业地产投资额创新高 成为全球资产配置重要拼图

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世邦魏理仕发布《由“韧”有“遇”— 2019中国商业地产投资策略报告》(以下简称《报告》),指出中国今年第一季度商业地产投资总额和写字楼交易金额均创下2005年来同期新高,突显投资者对中国经济增长韧性的长期乐观预期及其日益平衡的风险偏好。

《报告》指出中国经济与全球经济周期呈现低相关性,并将在此轮全球经济景气周期临近尾声之际保持中高速增长,使得中国商业地产成为全球资产配置重要拼图。今年投资者对国内写字楼和房产债等周期性低风险资产的偏好创下4年新高,而仓储物流、购物中心、另类资产等结构性板块亦迎来穿越周期的投资机遇。

世邦魏理仕中国区总裁李凌表示:“临近全球经济周期尾声,投资者将更着重关注房地产所具备的分散投资风险,规避市场短期波动,和产生稳定收入的属性。近期,国外保险、退休基金、主权财富基金、开发商等长期投资者通过投资地产私募基金或者直投的方式纷纷加快了在国内收购物业的步伐,证实全球资本视增配中国商业地产为长期战略而非一时热点。”

据世邦魏理仕最新统计,在海外资本的推动下,2018年中国商业地产大宗投资交易金额超过2,600亿元,创下历史记录的同时较2017年增长10%。外资在国内大宗商业地产的投资总额超过850亿元,同比大幅增长68%。

2019年一季度,国内大宗物业投资继续活跃,交易金额超过人民币530亿元,其中外资占比进一步大幅提升至50%,为2016年以来单季最高。写字楼大宗交易金额亦超过250亿元。

中国之韧:全球资本视增配中国商业地产为长期战略

《报告》指出,投资者对中国商业地产的信心首先源自于中国经济增长的中长期韧性。下一个十年,中国将继续保持中高速的增长。世邦魏理仕预测,2018至2027年间,中国经济增长中枢位于5.3%,在全球主要经济体中高居第二,仅落后于印度。

此外,对于全球投资者而言,中国与全球经济周期的低关联性恰恰使其成为现阶段对冲风险、增强投资组合韧性的选项。世行(World Bank)数据显示,过去四十年间,G7国家互相之间的经济相关系数均大于0.5;而中国与国家经济周期的相关系数最高不超过0.3。

城镇化、消费升级以及由此推动的产业升级在维持中国经济中高速增长的同时,释放出大量的商业地产需求。世邦魏理仕此前调查显示,2019年中国首次超越日本和澳大利亚成为亚太地区跨境地产投资的首选目的地;其中上海首次名列投资目标城市的榜首。

韧性策略:周期性与结构性共舞,构建房地产投资韧性策略

为更好地把握中国机遇并防备房地产市场周期下行对投资带来的潜在冲击,世邦魏理仕建议投资者重新审视投资策略和投资组合,通过长短投资期限的结合、周期性投资和结构性投资的平衡以达到分散投资风险、强化投资韧性的目标。

世邦魏理仕中国研究部主管谢晨表示:“2019-2020年是房地产债的理想投资时段,一线城市写字楼当下仍将为投资者提供开发、收购等多种周期性投资选择。城镇化、消费升级、老龄化、服务和创新这五大长期趋势将为房地产投资者创造物流、购物中心、长租公寓、医养地产、数据中心等多个领域的结构性投资良机。此外,投资者可以利用优化租户组合、强化空间服务属性、可持续发展、用途转换和改造等策略提升资产表现,以便在市场波动逐渐加大时取得更好收益。”

当前阶段,世邦魏理仕认为以下领域应重点关注:

房地产债:债务重组高峰已至,资金缺口将促发房地产债需求。

房地产债权是能够兼顾稳定收益和风险防御的周期性投资选项。世邦魏理仕2019年房地产投资者意向调查显示,中国投资者对房地产债的投资意向由2018年的16%大幅上升至31%,创下自2016年有该项数据以来的新高。与此同时,在2019年自2021年期间,国内上市房企也将迎来债务重组高峰,约1,000亿美元的资金缺口将进一步促发房地产债需求。

写字楼市场:聚焦一线和强二线城市,关注新兴区域和商务园区。

因其易于管理、现金流稳定、交易流动性强等特点,写字楼在临近周期尾声、风险趋避的趋势下受到众多投资者的青睐。2019年第一季度,写字楼大宗投资交易超过250亿元,金额占商业地产投资总额的47%,较去年同期大幅提升21个百分点。

世邦魏理仕建议,投资者可重点关注一线城市尤其是广州,以及南京、杭州等个别二线城市的核心增值型写字楼项目,以便在构筑稳定现金流防御性策略的同时,凭借项目的稀缺区位和优良品质为投资者创造兼具短期和中长期的理想投资回报。同时,受益于租户去中心化的趋势,一线城市快速发展的新兴写字楼板块和商务园区亦值得投资者关注。

仓储物流市场:中国优质仓储物流面临中长期结构性机遇。

物流资产是投资者今年在中国第二大首选投资类别。中国巨大的消费市场以及电商的持续快速发展产生了大量的仓储需求,并由此带动了国内仓储物流设施建设和投资的热潮。

具体来看,大湾区内优质物流设施供应紧缺,建议重点关注广佛、深莞都市圈以及中山。京津都市圈供应仍略显紧张,华北石家庄、济南这两个节点值得关注。上海仍是需求最活跃的市场,环沪都市圈的优质物流供应较为充足。中西部物流市场差异较大,成都、重庆、武汉和郑州因新项目密集交付,出现阶段性供过于求,而西安、贵阳和长沙的机会显现。

区域型购物中心:穿越周期的结构性投资机会。

随着一二线城市人口加速涌向城市外围,与区域内优质商业设施相对缺乏形成结构性错位,加之家庭消费型定位对周边居住人群的黏性以及对电商冲击较好的防御性,新兴商圈的区域型和社区型购物中心正在出现中长期的投资机会。

2018年至今,国内大宗物业交易市场频繁录得此类成交,例如黑石收购上海丰树怡丰城、博枫收购上海金桥太茂和南翔太茂、领展收购北京通州罗斯福购物中心等。

资产提升与改造

随着经济周期的尾声渐行渐近,投资者的避险情绪普遍上升,因而愈发关注商业地产稳定且良好的租金回报能力。优化租户组合、强化房地产空间的服务属性能够助力商业地产项目改善体验、提升附加收益。近年来,快速发展的共享办公恰是对传统写字楼服务属性强化又一例证。

除此之外,进入城市更新阶段的老旧物业用途转换和改造,以及投资新建绿色建筑或对现有项目进行绿色改造,也将产生可观的租金提升和资本增值。世邦魏理仕数据显示,国内17个主要城市的LEED认证写字楼租金溢价中位数为25%。

另类投资

未来10-15年间,中国城镇化、老龄化、消费升级、服务和创新将为医养地产、长租公寓、冷链物流、数据中心等另类地产领域带来一系列穿越当前周期的投资机遇。

数据中心作为数据交换、存储、计算的基础设施其需求量正迅速增长。数据中心受经济周期影响小、现金流稳定且租金回报率相对较高,因而受到越来多投资者的青睐。

数据来源:世邦魏理仕研究部
数据来源:世邦魏理仕研究部

此外,受益于人口流动、高房价、新世代的思想转变,以及政府支持等因素,长租公寓也是目前投资市场上广受关注的另类物业类型。长租公寓一线城市投资净回报率区间预计位于4%-6.0%。世邦魏理仕建议投资者应重点关注一线城市以及人口持续流入的区域核心二线城市。

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