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房企能否靠“第二曲线”突出重围?

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房地产行业告别“黄金时代”,调控密切来袭、卖房愈加困难,对未来的焦虑和不安笼罩着每一家房企。

当下时机,房企考虑寻找“第二增长曲线”,已与过往任何时候都不可同日而语。过去房企跨行业发展就像是“搞副业、刷副本”,但现在房企更是在找一个可以与主业并驾齐驱的行业,因为房地产行业的增长已经开始触及天花板了。

《每日经济新闻》记者注意到,房企选择布局的领域,其实是没有规律可循的。碧桂园做机器人、恒大造车、万科做城市配套运营商,它们都在寻找一个同样超十万亿元级的行业,但目前的前景皆是不明朗的。这注定是一条满是荆棘的路,房企是孤独的行人。

数据来源:易居克而瑞
数据来源:易居克而瑞

阵营分化

在房企多元化领域的选择上,依据与主业的相关程度,大致可以分为两个阵营。

万科、华润与龙湖可算是同一阵营,他们的多元化领域主要是长租公寓、商业地产等不动产的延伸;以碧桂园、恒大为代表的另一阵营,则是跨度巨大的机器人、汽车等高端制造业。

尽管选择各不相同,但初心是一致的,就是寻找新的增长动能。万科董事会主席郁亮曾经说过,没有可能找到一个和房地产赚钱前景相当的行业,但这不代表未来还能靠吃这口饭活下去,必须要做新业务。

恒大进军新能源汽车领域,所看中的也是这个未来有可能成长成为数十万亿元级市场的潜力。

被危机感所驱动,是房企们集体投身未知领域的动力。然而至少到目前为止,多数房企并没有探索出特别成型的多元化业务成长模式。

且不论跨度较大的行业,在长租公寓、文旅地产和商业地产等可以视作是主业延伸的领域,目前的盈利模式都是不被看好的。

以长租公寓为例,龙头房企之中目前应该暂没有实现盈利的情况。以目前长租公寓规模排名前列的龙湖冠寓为例,其管理层在2019年年中的业绩发布会上所作的预期是,到明年可以实现微利。

这已算是运营良好的范本。《每日经济新闻》记者从多名长租公寓的人士处了解到,即使出租率良好(超过90%),长租公寓从投入到实现盈利至少在五年以上。

而万科的新业务水平虽然没有具体的数据可以参考,但万科总裁祝九胜也直言:“万科的新业务回报水平是不尽如人意的。”至今这些新业务除了物业服务,其余均没有占到公司主营业务收入或主营业务利润的10%以上。

再看跨度巨大的如碧桂园、恒大所投入的机器人、新能源汽车领域,这些领域均是投入大而回报慢的行业。两巨头都雄心万丈,但因投入的时间过短,尚未到回报期,也没有办法直观地看出两者的成色。

反哺主业?

从赚快钱的行业切换至赚慢钱的行业,要求房企有相应的思维模式能够迅速打开场面似乎是不可能的。但依据多元化业务让主业获利,是很快就能够看到效果的。

佳兆业董事局主席郭英成是最坦诚的,他指出,“集团发展多元化业务的初衷是希望能与地产主业形成协同效应,特别是在获取优质土地或者是价格合理的土地这块取得一些互补。”

郭英成举例称,比如在科技产业化这块,因为城市更新里不少的土地不仅做住宅,还要划到别的科技产业,所以这块要借用“外部的力量”。

曾经因为和一家新能源企业合作被传出造车绯闻的雅居乐,在迅速否认造车传闻时也表示是看中其土地资源。接近雅居乐的人士告诉《每日经济新闻》记者,雅居乐的特色小镇是重要的业务,和新能源汽车合作也是为了做产业小镇。“我们从来没有要造车,是为了小镇。”

龙头房企之中,碧桂园、恒大也是有从多元化业务中获得对主业的支撑的。碧桂园是在顺德投资数百亿元建机器人小镇,而在此之前,碧桂园依据产城融合所打造的潼湖科技小镇等项目已经初具雏形。通过产业+地产的形式,碧桂园的主业也从中获益颇多。

万科没有像碧桂园、恒大那样大举进军某一产业进行大规模布局,但万科通过合作的方式也能够从多元化产业中得到反哺主业的部分。

曾有了解万科的人士告诉记者,现在拿纯宅地不太可能,地方政府会要求建综合体,建公建配套。这种情况下,万科旗下的商业、教育等板块就是优势。

这种模式之下,房地产商的身份其实更类似于“配套运营商”,做的不再是一锤子买卖,而是要持续不断地为消费者提供有质量的服务。

但无论如何,房企目前在多元化领域的表现,都还没有足够出色的标杆。无论是文旅教育或是科技造车,这都是赚慢钱的领域,房企在其他领域能否做到“领先领跑”,取决于是否有足够的决心和恒心。

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