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大房企终于要过这一坎:多元化

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从“全民蜗居”到安居、适居,从“筒子楼”、“大杂院”到商品房、现代化小区,中国房地产发展二十余年,成为城镇化进程的重要参与者,也成为观察中国经济发展道路的重要窗口。风雨二十载,一大批房企应运而生,并逐渐活跃在世界商业舞台。

而随着城镇化渐渐成熟,在行业销量见顶和“房住不炒”政策基调下,仅靠土地、人口、城市红利实现扩张的时光一去不返。房企争相布局多元化,基于地产主业切入文旅、医疗、养老等细分市场。目前行业TOP30房企,已找不到纯地产开发定位的选手。

行至2019年,无论是主动还是被动,房地产企业的多元化拓展,已不再是星星之火,而是燎原之势。

然而,赛道转换之路并非一蹴而就,房企多元化之路,远比地产开发的主营业务更为艰难。正如恒大董事局主席许家印在谈及公司涉足的新能源汽车时所言,“我们造车要技术没技术,要团队没团队,是一穷二白一无所有。”而万科董事局主席郁亮也大呼“多元化之路十年都不够”。

所以,无论行业内外,对于房企的多元化业务普遍秉持“怀疑”之心态,并不相信哪家公司能真正蹚出一条新路。

前路艰难,房企多元化布局却仍是大势所趋。在世界科技革命和产业革命关键期,每个企业都要面临凤凰涅槃式的考验。中国房企在创造大量财富后,同样正努力实现财富正循环,通过多元化业务探索,让资金重回社会。


切换赛道

11月12日,恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会在广州召开。恒大集团现场与全球汽车产业链中的60家头部企业签约,包括米其林、博世集团、宾尼法力纳集团、大陆集团等零部件企业。

一家中国头部房地产企业,却在新能源汽车领域频频发力。看似大步跨界,但恒大的选择,已不让行业哑然。机构统计显示,2018年,TOP30房企70%发布多元化战略,百强房企有97%布局多元化业务。

对于房企来说,凭借自身资源与优势,进军地产上下游产业是第一选择,如商业地产、产业地产等;地产上下游之外,专业性更强的“非地产”领域,也得到了房企青睐,包括文娱、大健康、农业、环保、科技、汽车、体育等。

以文旅地产为例,越来越多的房企将此作为开启利润增长点的新窗口,抢滩布局。据中指院数据,目前已有57家房企进入文旅地产领域,其中前50强有36家,51~100强有21家,行业竞争日趋激烈。

令人诧异的数据背后,是中国房地产环境的巨大变化。招商证券指出,随着我国城镇化进程渐渐成熟,行业销量增长落入负增长的概率越来越高,库存跌价风险放大,拿地就赚钱的年代早已远去。曾经黄金时光再难复制,过往周期赋予的库存升值空间将被压缩。

在此之下,房企多元化赛道越发拥挤。而龙头房企在这场较量中,已迈出抢先的步伐。2019年,碧桂园董事局主席杨国强将集团重新定位为“全世界创造美好生活的高科技综合性企业”,并明确地产、机器人、农业三个发展重点。

恒大将新赛道锁定在文旅、健康、新能源汽车领域。在备受关注的新能源汽车板块,恒大已针对新能源汽车完成全方位布局。从收购NEVS51%股权,到入股动力电池企业卡耐新能源,再到收购泰特机电有限公司70%股份,恒大几乎布局新能源汽车全部产业链条。

而地产界“好学生”万科,于2014年正式开启转型之路,发力物业服务、长租公寓、商业开发、物流仓储及产业园项目等。“对于房地产行业的龙头企业来说,如果能抓住转型的机会,新天地将比原来更加广阔。”万科曾说。

在这场轰轰烈烈的多元之路上,龙头房企仍占优势。中指研究院指出,前十企业凭借自身资源优势和稳健运营能力,转型方向大而全,60%以上的企业抢占商业地产、文旅地产、养老地产等领域。而中小企业受规模或资源限制,多元化布局相对单一,较多关注社区服务及特色小镇等。

以融创中国为例,该集团在积极布局文旅产业后,再次进军大健康市场。10月27日,融创中国与清华大学、青岛市人民政府及西海岸新区管委分别签署协议,在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创青岛医学中心”,投资消费升级和美好生活。

前路艰难

即使房企转型者众,但从目前多元化发展情况看,成功转型的企业几乎没有,地产开发与销售仍然在房企业务板块中占绝对比重。早年那批转型试水者,仍在盈利边缘挣扎。

不久前,在万科南方区域媒体交流会上,郁亮称,评判万科新业务以“交多少现金给集团”为标准,并不合适。郁亮说出这句话时,万科转型已走过六年。但现实是,新业务的价值和贡献仍未从财报中体现出来,主营房开业务亦受拖累。

过去两年,无论是年销售金额、收入、净利润等核心指标,万科都曾被碧桂园、恒大赶超。尽管郁亮多次对外宣布,万科的目标是马拉松比赛的最终胜利,但龙头老大的失落感不言而喻。

比万科更早转型的企业,亦罕见成功者。2012年,SOHO中国便宣布,未来三年,逐步告别一贯以来的散售模式,改为持有出租物业。然而,SOHO中国从散售转型自持后,营业收入及净利润连续三年下滑。近期更是陷入清仓抛售资产传闻中。

内地开发商的转型,为何至今没有美丽,只见忧愁?万科另一高管孙嘉给出两点答案:一是内地开发商转型布局时间不够长,港资房企新鸿基转型10年才成功;其二,香港房企多数是家族式企业,可以进行长线布局。但内地很多房企职业经理人,公司既定战略无法持续。

那么,市场留给内地房企的时间有多久?孙嘉的回答是,十年可能都不够,我们需要更有耐心。实际上,习惯赚快钱的房企,在切换至需精耕细作的领域时,思维转化并不容易。“不能让地产开发的人来做多元化,要想成功必须要换一套人马。”有业内人士称。

阳光城执行副总裁吴建斌给出的数据更为直观。他曾表示,去年公司产业发展中心动员31个区域找到132个项目,立项96个、签投资意向41个、做策划方案42个、最后内部过会6个,而确权仅3个。

说到底,转型是一门平衡的艺术。新老业务的平衡,在某种程度上,是当下与未来的平衡。充沛现金流、稳健财务架构作支撑外,管理能力、团队匹配、战略与赛道选择,缺一不可;房地产市场也须稳定向上、新业务才能谋求更加丰富的用户和融资产品支持。

然而当下,多数规模内地房企习惯于高杠杆发展,自身并不具备充沛、健康的经营现金流,中小型房企的蜻蜓点水又难成气候。从大环境来看,当下的地产市场受政策和预期影响,仍未迎来稳定的长周期。

价值再挖掘

在多元化的拓展路途之上,头部房企明显较二三线企业更为坚决,无论碧桂园还是恒大,抑或是万科、融创,都已将新业务提升至集团战略的高度。尽管每家企业选择的方向各不相同,但将资源投入至科技、健康等关乎人类长远发展的产业,是这些企业的不二之选。或许,这便是头部房企所谓的社会价值,虽然眼下还看不到显著的成效。

事实上,房地产企业在攫取大量财富的同时,也曾因为企业规模和良好的绩效而有过高光时刻。今年7月22日,美国《财富》(Fortune)杂志发布最新世界500强企业排行榜,这是观察全球最大企业的最新发展趋势的窗口。从数量上看,世界最大的500家企业中,有129家来自中国,历史上首次超过美国(121家)。

其中,上榜的房地产企业共有5家,全部来自中国,分别为恒大(排名第138位)、碧桂园排名第177位)、绿地控股(排名第202位)、保利集团(第242位)、万科(排名第254位);营业收入分别为704.78亿美元、573.09亿美元、527.21亿美元、462.07亿美元、449.13亿美元。

头部房企集体跻身世界500强,不能不说是这个行业对于中国商业站上世界舞台的一种贡献。如今,各大房企通过多元化的拓展,将财富和资源投入至高科技等新兴领域,同样也是房地产行业再度挖掘自身价值,反哺社会的另一种探索。

以碧桂园寄予厚望的机器人业务为例,其初衷是投身中国智能制造事业,瞄准世界科技前沿,打造现代机器人产业生态圈,助力国家科技进步,乡村振兴和现代农业则被提升到集团战略位置,助力国家乡村振兴。

而恒大日益深入的汽车布局,同样为我国新能源汽车产业提供了更多可能。该集团董事局主席许家印称,恒大新能源汽车的目标是,用3到5年成为全世界最大、实力最强的新能源汽车集团,核心技术必须世界领先,产品品质必须世界一流。

虽然,房企的多元化仅仅走出了一小步,但不积跬步无以至千里,在中国经济转型升级的重要窗口期,唯有以自我革命般的创新应对挑战,中国房企才能真正走向世界核心舞台。制图/蒋浩明

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