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11城土地出让金超百亿,集中供地将为市场降温?

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今年前两个月,上海卖地排名超过杭州,位居首位,土地出让金额为943.26亿元,同比上涨了52.38%。

虽然受春节假期影响,但是房企拿地热情不减。今年前两个月,上海、杭州、成都、北京、宁波、南京等11个城市卖地超百亿;同期,有8家房企拿地超百亿。

在业内人士看来,今年以来热点城市土地市场热度仍较高,优质地块竞拍热度不减,高价地成交宗数处在高位。不过,近期传闻针对22城推行的“两集中”供地政策,或将带动溢价率下行,对土地市场起到降温作用。

50城卖地5146.8亿,同比涨三成

今年前两个月,房企积极拿地的趋势持续。据中原地产研究中心统计数据显示,因为2020年初疫情的特殊情况,使得2021年1-2月的土地成交金额同比涨幅较高,50大热点城市卖地5146.8亿元,同比上涨高达30%,其中上海、杭州、成都、北京、宁波、南京等11个城市卖地超百亿。

值得关注的,今年前两个月,上海卖地排名超过杭州,位居首位,土地出让金额为943.26亿元,同比上涨了52.38%,杭州则以659.99亿元排名第二位,同比涨幅高达77.45%。

在11个卖地超百亿城市中,只有北京和福州的土地出让金同比减少,其中北京土地出让金为281.18亿元,同比大幅缩水58.12%。

从2月数据看,热点城市土地成交溢价率较高。易居研究院数据显示,2月份,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为西安、徐州、南宁、金华和宁波,土地成交溢价率分别为153%、79%、73%、52%和36%。

具体来看,2月份,西安溢价率最高,主要是一宗曲江新区的纯住宅用地成交实际可售楼面价达24325元/平方米,溢价率达到153.6%,该地块楼面价创西安历史新高;徐州多幅纯住宅用地和商住用地高溢价成交,部分地块溢价率甚至超过100%;南宁仅有一宗江南区的商住用地成交,溢价率达到73%。此外,2月份,廊坊、兰州、深圳等9城的土地成交溢价率为0,部分城市地市仍处于降温中。

对于2021年初的土地市场,中原地产首席分析师张大伟分析认为,整体房企拿地依然积极,土地市场热度持续提升,多个城市再次出现高溢价率土地成交,虽然整体土地市场地价依然未全面上涨,但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

中指指数研究总监曹晶晶也认为,今年以来热点城市土地市场热度仍较高,优质地块竞拍热度不减,高价地成交宗数处在高位。

1-2月土地出让金超百亿城市列表

数据来源:中原地产

前两个月8家房企拿地均超百亿

通常情况下,受新年影响,企业拿地规模通常有所下降。但是今年2月,部分现金流较稳定企业拿地态度依旧保持积极,龙头房企在多城发力。据中指研究院的数据显示,保利发展、中海地产、绿城中国、招商蛇口均出现在2个城市的1-2月拿地总额TOP10榜单中。其中,绿城中国一举拿下了杭州1-2月拿地总额以及拿地面积的冠军。

在1-2月房企拿地金额排名中,绿城中国也以248亿元位列第一,建发、招商蛇口、保利发展、融创中国分别位列第二至第五,共有8家房企超百亿元。

1-2月房企拿地金额及面积排名

数据来源:中指研究院

整体来看,据中指研究院的数据显示,今年1-2月,TOP100企业拿地总额3866亿元,拿地规模同比增长9.2%。而从新增货值来看,浦发集团、融创中国和保利发展占据榜单前三位。其中,浦发集团以累计新增货值657亿元占据榜单第一,融创中国和保利发展紧随其后,分别为571亿元和564亿元。

在区域布局方面,企业依旧热衷于在长三角拿地,今年1-2月,50家房企在长三角拿地占比为40.1%;粤港澳大湾区次之,占比为8.0%;长江中游和成渝城市群占比分别达6.5%和7.0%。

从全国住宅用地成交总价TOP10来看,2月入榜地块主要集中于上海和广州,上海共有3宗地块入榜,总成交金额为233亿元。其中,上海市虹口区四川北路街道、北外滩街道地块以总价111亿元位居榜首,成交楼面均价为44904元/平方米。

值得关注的是,房企合作力度下降,拿地权益金额占比也呈现上升趋势。今年1-2月,50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为86.9%,较上年同期增长近10%,对此,中指指数研究总监曹晶晶认为,不少企业越发偏爱独立拿地,可以保持更多利润空间。

业内:“两集中”供地或带动溢价率下行

近期,有消息称,自然资源部发文对22个重点城市的住宅土地出让方式提出新的监管要求,实施“两集中”供地政策,也就是全年不超过3次集中发布出让公告及集中组织出让活动。

对此,易居研究院研究员沈昕认为,预计集中供地新政实施后,对房企的现金流管理能力提出了更高的要求,一定程度上将降低土拍竞争激烈程度和溢价率,土地市场周期性波动也将减弱。

曹晶晶也表示,集中供地将分流房企资金,客观上带动土地市场溢价率下行,土地市场降温。根据中指数据,按照2020年的供地情况,上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗,现有招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金,集中供地客观上将分流企业资金,热点宅地的溢价率或将回落。而地价回归理性,预期将有助于房企利润率得到边际改善。

此外,土地集中出让为住房供应带来稳定预期,进而引导购房者稳定预期,但可能造成项目集中入市,竞争加剧,市场周期或将重塑。

若“两集中”供地政策落地执行,曹晶晶认为,将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力,在激烈的竞争环境中,企业更需练好内功,同时把握时机,采取差异化竞争策略。

曹晶晶还建议,房企可以关注22城之外的投资机会,特别是城市群、都市圈内部城市;同时,仍需抓住重点城市投资机会,但应善用工具,提高投资决策效率;加大合作拿地,提升非招拍挂市场拿地能力。

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