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龙湖商业2020:练好“行活”,穿越周期

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3月26日,龙湖集团(0960.HK)发布2020年度业绩,龙湖集团董事长吴亚军、CEO邵明晓以及CFO赵轶出席。

从年报公布的数据看,龙湖保持了一贯的业绩均好性,全年实现营业收入1845.5亿元,同比增长22.2%;股东应占溢利为200.0亿元,剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利186.9亿元,同比增长20.2%,毛利率为29.3%。

这样的成绩,也兑现了吴亚军在2020年初的要求,尽管当时疫情带来明显冲击,吴亚军仍旧表示,龙湖全年业绩要保持适度增长,并称“这是强者的姿态”。

从收入来源看,物业发展业务仍旧是最大的业绩贡献者,实现营业收入1709.8亿元,同比增长21.4%;物业投资业务则在疫情之年,实体商业普遍遭遇重创的情况下,实现31%的增长,录得租金收入75.8亿元,成为龙湖业绩的“压舱石”。

在物业投资业务中,商场占比最高,超过3/4,实现租金收入58.2亿元。

这一年,单是新开业项目就达到了10座,如果以每座商场300家商户粗略估算,总共落位的商户就达到约3000家,而每个商铺落位前,需要沟通的商家数量更可能数倍于此。疫情是一个无法回避的因素,受到冲击的实体商业品牌退租、减少开业,都是正常反应,因此,商场开业和运营过程中,龙湖商业团队不可避免地要面临重新招租的情况。

最终,龙湖保证了开业数量,也保证了开业质量,去年整体出租率达到96.9%。这是龙湖商业执行力、业务定位、财务体系共同发力的结果。

这些能力不是一朝一夕之功,在龙湖商业内部,最常听到的一句话就是“把行活做好”,所谓“行活”,也就是商业运营的基本功,小到地面的净度,细到商户货品的选择,都在龙湖商业团队的工作列表内,这种极细的管理颗粒度,标准化之后的作用是巨大的。

同时,龙湖的商业布局在一二线核心城市,从疫情中复苏的能力更强,从项目实际的复苏过程可以看出,经历过前4个月的沉寂后,人们的生活逐渐回归正常,即便客流并未恢复到往年同期水平,但销售额却超过了同期,这也是高能级城市消费力的明证。

除了运营能力和定位之外,要做好商业,还有一个基础不可忽略,就是资本的加持。邵明晓多次强调,商业地产是资本成本的游戏,当然背后要有运营、选址、定位、建造的能力,但底层逻辑上,融资成本超过5%,持有商业一定会遇到巨大的挑战。2020年,龙湖的平均融资成本4.39%,低于整体回报率,实现了正杠杆。

目前,龙湖是极少数获得穆迪、标普、惠誉全投资级评级的民营房企,谈及原因,邵明晓介绍,租金收入可以覆盖利息是其一,其二是商业高速增长提供的可再生的经常性收益(Recurring Income)。

商业发展与融资成本互相作用,产生正向影响,而资本成本的降低,对龙湖集团的所有业务都带来了机会。

在数据之余,吴亚军称,深入来看,商业之所以能够顺利完成目标,也得益于企业价值观和企业文化的助力。在去年疫情之初,谁也不知道疫情会持续多久,龙湖的商业运营体系在最困难的情况下,提前开工或准时开工;另外,商业运营团队主动提给客户降租,以及受运营收益影响的情况下,坚定达成开业目标和预算要求的两个收入目标。

这种经历了20年积累打磨出来的系统化能力,也令龙湖管理层对商业抱有信心。

2021年,龙湖商业的收入目标为85亿元,这一目标相比2020年的58.2亿元增幅达46%。

这是一个不低的增速,除了2021年新开业11座商场之外,还需要已开业项目同步实现增长。

邵明晓表示,从今年来看,一二月份龙湖商业单店增速达到13%,客流、销售以及单店数据都是正向的,对完成2021年的商业收入目标有信心。

不仅如此,邵明晓介绍,至少在未来5年,龙湖商业的租金将保持30%的增长,比住宅开发业务要快,同时对集团的利润贡献力争保持每年一个点的增长。

从龙湖目前的项目储备看,截至2020年底,龙湖运营的商场达到49座,在手的商业项目数量已经超过100个,分布在27座城市,按照一年开业约10座商场的节奏,未来5年的新项目储备充足。同时,邵明晓研判,中国45个有地铁的城市大概有七八千个站点,这里有很多机会,并且与龙湖的能力圈高度匹配。

而按照30%的增速,最迟5年后,龙湖商业的租金收入将超过200亿元。吴亚军曾表示,“商业实现200亿元收入以后,不再需要我们为其输入现金流,他们完全可以实现自有现金流的正向循环,而且稳定的收益可以确保公司在任何波动的周期里都有压舱石”。

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