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广州或适度降低旧改门槛,但对企业的监管更加严格

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广州旧改迎来新风向。昨日(7月21日),广州住建局就《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引 (修订稿)》(下称“修订稿”)公开征求意见,内容涉及旧村改造合作企业引入、旧村改造协议签订及旧村改造合作企业监管和退出。


意见征求时间至8月19日结束。图源广州住建局官网

相较一年半前实施的《关于印发广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》(下称“指引”),《修订稿》在企业引入门槛、产业导入要求上均有适度放松,但对合作企业的监督更为严格。广州旧改将往何处走?这份合计五章共28条细则的修订稿释放了新信号。

合作企业门槛适度降低

于2021年1月印发的《指引》言明了合作企业必须具备的资金实力:对于改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目,企业总资产不低于200亿元;现状建筑面积大于等于60万平方米的项目,企业总资产不低于300亿元。


去年1月,广州住建局发布《关于印发广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》。图源广州住建局官网

时隔一年半,这一资金要求在《修订稿》中被适度降低。按照《修订稿》,上述对企业总资产的两档要求分别降至100亿元、200亿元。对企业净资产的要求则保持不变,企业必须握有不低于50亿元的净资产。换言之,更多资金实力不俗的房地产企业有望进入城市更新领域。

非房地产企业也有望入局。《修订稿》第二章第十一条提出:对于具备突出产业布局或者产业导入能力(非房地产业),但没有相应房地产开发能力和经验的企业,可以与具备本指引第六条房地产开发能力和经验的企业组成联合体参与旧村改造竞选。

这一合作模式此前已有不少先例。以黄埔区新溪村旧改为例,今年3月,华润置地联合广东安德股权投资有限公司、广州开投润埔实业发展集团有限公司拿下该旧村改造项目,后两者分别为中国平安保险(集团)股份有限公司和广州开发区投资集团有限公司的控股子公司。


新溪项目展示中心开放。图源广州市黄埔区人民政府门户网站

产业导入要求进一步降低

与上一版《指引》相比,本次《修订稿》的另一亮点在于取消了按圈层导入产业的要求,同时删除了对引入企业的数量规定。

前版《指引》曾用超1500字的篇幅来规定合作企业需按照第一、二、三圈层引入企业。《指引》列明,合作企业应具备与改造地块相匹配的产业布局或产业导入能力(非房地产业),承诺引入指定系列榜单企业。

比如,前《指引》要求:第一、二圈层要重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药等战略性新兴产业和现代服务业企业,或引进能促进本地传统产业转型升级的企业。对于这两个圈层引入企业的行业地位及数量,《指引》共有8条细则要求。第三圈层引入企业的要求则参照第一、二圈层要求执行,引入企业的行业地位及数量有5条细则要求。


粤港澳大湾区国家纳米科技创新基地航拍图。图源南都图库

广州住建局曾对此解读称:此举是参考了《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》关于全市3个城市规划建设管理圈层的划分。“结合每个圈层的不同区域特点,分别提出不同的引入产业底线要求。”广州住建局表示。

如今,新《修订稿》中已不见按圈层导入产业的表述,亦不见对引入企业的数量要求。

《修订稿》表示:鼓励合作企业导入与改造地块相匹配的产业(非房地产业),承诺按照以下要求引入指定榜单企业的合作企业,在招商过程中予以适当加分或者其他条件相同情况下予以优先。

从“合作企业应具备与改造地块相匹配的产业布局或产业导入能力”,变成“鼓励合作企业导入与改造地块相匹配的产业”;从合作企业需承诺引入指定系列榜单企业,变成按要求引入指定榜单企业的合作企业可优先考虑。换言之,从前企业入局旧村改造时必答的题,如今已变成了加分题。

一名任职于广州某本土民营房企的人士表示,受政策调整影响,目前在广州推进旧改难度较大。“但旧改的利润空间仍在,有实力的企业也在观望能否入局。”在其看来,该《修订稿》适当降低了企业入场的门槛和改造难度,或有望鼓励更多企业布局旧改。“如果能正式施行,我相信对企业是一个利好。”

对合作企业的监管更为严格

相较前《指引》,《修订稿》中按圈层导入产业的内容虽有较多删减,但对合作企业的监督要求要更为严格,“旧村改造合作企业监管和退出”这一部分的篇幅要增加不少。

《修订稿》对合作企业的旧改推进速度列明了要求。第四章第十八条要求:村集体督促合作企业履行合作协议,按合作协议推进项目的实施。合作企业应与村集体签订合作协议后2个月内设立改造项目公司。


萝岗街萝峰社区旧村拆迁改造现场。图源南都图库

对于改造项目公司的股权结构,《修订稿》也新增了不少要求。第四章列明:未经村集体和区政府同意,合作企业不得以任何直接或间接方式向第三方转让改造项目公司股权。同时,除非项目面临烂尾等紧急情况,合作企业在改造项目公司中除村集体以外的股权占比不得低于51%。

企业在退出旧改项目上,则可分为主动退出和被动退出两种形式。

若企业违反合作协议符合退出条款,村集体可申请启动合作企业退出程序;若企业违反监管协议符合退出条款,区政府或其指定的单位可启动合作企业退出程序。换言之,合作协议和监管协议是合作企业不能触碰的底线。

但若因国家法律法规和政策变化,城市规划调整或市政公共基础设施、公共绿化建设调整,改造方式或模式变更等原因,导致旧村改造项目无法继续实施的,合作企业可申请启动合作企业退出程序。

若合作企业退出,旧村项目该由谁来接手?《修订稿》也有相关规定。

对于已经实施动迁或存在其他复杂情况的项目,若确认合作企业退出,区政府或其指定的单位应组织相关方共同制定合作企业退出专项工作方案,工作方案应对已拆迁房屋村民临迁安置、已实施成果确认、资金投入清算、合作协议和监管协议终止、违约责任追究、项目后续实施等事项做出妥善安排。

对于改造工作尚未完成的旧村,区政府或其指定的单位指导村集体启动新的合作企业遴选工作,对退出合作企业的投入进行清算并按照协议约定予以合理补偿。“合作企业退出过程中,对于可能出现的安全、涉稳等紧急情况,区政府可采取预防和应急补位措施。”《修订稿》称。

据悉,该《修订稿》征求意见时间为2022年7月21日至2022年8月19日(共30日)。期间,公众可通过书面邮寄或电子邮件的形式提交意见。

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